Kommentarer fra Oslo Velforbund, Rev 30.5.22, til forslag til de presenterte
og reviderte planbestemmelsene i Småhusplanen (S-4220) av 06.04.2022
Vi ønsker å gi vår støtte til intensjonene med ovennevnte revisjon av Småhus-
planen som nå er presentert fra Plan- og bygningsetaten. Vi er samtidig glade
for at etaten har innskjerpet bestemmelsene så vidt betydelig, men hvor vi
likevel vil få komme med visse konkrete synspunkter på flere av de nye
foreslåtte og reviderte bestemmelsene. På mange måter kommer dessverre
denne revisjonen minst 10 år for sent, hvor flere nabolag kunne vært spart for
ubehagelige og svært vonde prosesser med dårlige og ikke stedstilpassede
løsninger som resultat.
Vi noterer oss også at det i det reviderte utkastet til planbestemmelser i langt
større grad nå tar hensyn til bevaring av småhusområdenes karakter, kvalitet
og stedsidentitet ved å legge stor vekt på eksisterende vegetasjon, biologisk
mangfold, topografi og landskap. Vi mener de nye bestemmelsene for minste
tomtestørrelse, gesims- og mønehøyder, volum og boligtyper er bra. Vi er også
glade for at de foreslåtte strengere krav til terrenginngrep, anlegg under
bakken og forbud mot takterrasser er tatt med i denne revisjonen.
Som nevnt innledningsvis har vi imidlertid enkelte viktige kommentarer dirkete
til flere av de foreslåtte bestemmelsene.
§ 3.3 Tillatt utnyttelse:
Vi mener det er riktig at BYA reduseres fra 24% i dag og så langt ned som til
16% som nå foreslått. Vi forstår også bakgrunnen for hvorledes etaten har
argumentert for denne store reduksjonen slik det er beskrevet i veiledningen
på side 23.
Vi er likevel noe usikre på om dette kan bli en for streng bestemmelse,
ettersom det også er andre forhold som topografi, grøntbelter, fordrøyning av
regnvann og spesielle trær samt at deler av enhver eiendom skal være 65%
uberørt av inngrep/tiltak. Vi ønsker at etaten i gjennomgangen av alle
høringsinnspillene tar dette opp i en samlet endelig vurdering.
§ 3.4 Parkering:
Vi kjenner til at Oslo kommunes parkeringsnorm ligger til politisk behandling
med forslag til at parkeringskravet bortfaller for eiendommene i småhusplanen.
Vi mener dette er uheldig og foreslår at det skal opparbeides en
parkeringsplass pr. hoved boligenhet. Begrunnelsen ligger i at svært mange av
villa veiene nær T-banestasjonene har fremmed parkering. Dette gjør
fremkommeligheten for utrykningskjøretøy og renovasjonsetatens større biler
vanskelig. Samtidig blir trafikkbildet uoversiktlig og vanskelig for bilistene i
forhold til barn som lett kan løpe ut mellom bilene i gater uten fortau.
Tilhengere for båter kan også bli en utfordring i tillegg til de vanlige noe mindre
som i flere tilfeller parkeres mer eller mindre permanent på gatene.
Vil foreslår at 18m2 kan legges til 16% BYA for eiendommene hvor det omsøkes
en parkeringsplass innomhus i nye tiltak.
§ 3.5 Bebyggelse under bakke:
Her oppfatter vi teksten mangelfull og kanskje vanskelig å forstå for ikke
fagkyndige. Det bør gå klart frem at kjeller og anlegg under bakken ikke skal gå
utover tiltakets/husets fotavtrykk.
Vi forstår videre at nedkjøring til garasje i kjeller på flate tomter ikke tillates
fordi nødvendig nedskjæring av terrenget ned mot innkjøring til kjelleren vil
overskride bestemmelsene om terrenginngrep, jfr. Pkt 15.10. Innkjøring til
garasje som ligger delvis under terreng vil kun være mulig ved tomter som er
slik at bilen kan kjøres rett inn i planet.
§ 3.6 Høyder:
Vi mener de reviderte høydene harmonerer godt med planens intensjoner. Det
er særlig viktig at bestemmelsene hindrer 3-etasjer og kanskje det er nødvendig
å presisere at 1. etasje plan ikke på noen måte kan ligger under terrengnivået.
§ 4.3 Avstand mellom bygninger:
Intensjonen med at avstand mellom bygninger skal være minimum 8 meter er
god. Dette kan imidlertid vise seg å hindre utilsiktet for enkelte gode løsninger,
hvor et nytt tiltak skal oppføres på samme eiendom som et eksisterende hus.
Dette forsterkes også av at BYA 16% er foreslått som ny maks BYA.
§ 5.2 Grøntarealer og vegetasjon:
Det bør gå klart frem hva «blågrønn faktor» betyr med tanke på lekfolks
forståelse av dette viktige begrepet.
§ 5.3 Bevaring av store trær:
Det er flott at trær får et bedre vern i det reviderte bestemmelsesforslaget. Vi
oppfatter imidlertid at bestemmelsen blir vel strenge. Det er viktig å sørge for
at et godt tilpasset prosjekt ikke blir hindret av at et tre står i veien.
Bestemmelsen bør formes slik at det gjennom analyse og skjønn med eventuell
befaring kan åpnes for å kunne felle trær som av ulike årsaker hindrer en god
løsning på utforming av tiltak eller på annen måte er til stor plage eller fare for
naboer. Kravet bør imidlertid være at et nytt tre skal plantes for hvert som
felles. Dette bør også være av samme art for å bygge opp under stedets
biologiske identitet.
§5.3.1 og 5.3.15.1 Utleie boenhet.
Mange boliger har i dag en egen utleie enhet som leies ut til studenter, og
tilsvarende. Ordningen ved at du kan leie ut under 50% av boligen skattefritt
har bidratt og bidrar til å løse boligkrisa for mange studenter og skaffet mange
et rimelig sted å bo mens de er i Oslo. Det er viktig at denne muligheten
vedvarer og at utleieenheten fortsatt blir definert som en del av boligen.
Dersom utleieenheten blir definert som egen enhet/seksjon hva vil det bety for
hybelsituasjonen i Oslo fremover?
§ 8.2 og 15.13 Rivning av bevaringsverdige bygninger:
Vi er undrende til at et årstall - 1945 - er valgt som et kriteria for bevaring av
eldre bebyggelse. Vi mener teksten bør suppleres og at det bør gis rom for en
nærmere faglig vurdering i hvert enkelt tilfelle.
§ 15.10 Høyder på terrenginngrep:
Teksten er uklar og bør forklares. Tilhørende diagrammer må få forklarende
illustrasjonstekster. Igjen viktig å huske på at ikke fagkyndige også skal forstå
bestemmelsen på en enkel og lettfattelig måte som også er i alles interesser.
§ 15.11 Lysgrav:
Denne teksten bør omformes, da den er vanskelig å forstå.
Med vennlig hilsen
For Oslo Velforbund
Eivind Bødtker
Oslo, 30. mai 2022
For å se hele småhusplanen se på følgende link:
Småhusplanen OSLO
